不動産投資戦略について、東京の収益不動産を、数多くさわってこられた、不動産会社の代表の方に、インタビューしていきます。１９８０年代のバブルとその崩壊、リーマンショック前のバブルとその崩壊、場面場面で、いろいろなドラマがあり、それを見てこられた、不動産投資のプロ達。その方々の貴重なお話を、記録していきたいとおもいます。
不動産投資戦略 Ｖｏｌ．１
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売却より魅力的な土地活用 その土地売る前に考えてみませんか？
都内に買った夢の一戸建てマイホーム。バブルから30年経ち、そのローンを完済し定年を迎えたご夫婦が、老後のために土地を売却し田舎でのんびりと余生を過ごすなんて話を最近よく耳にします。
現在の日本は、土地を売って現金を得るというプロセスが当たり前です。しかし、土地というのは売るだけではもったいない価値を秘めているものなんです。
その土地を売るだけで満足するのではなく、売る前にその土地の持っている価値を調べ、その活用を考えてみてはいかがでしょうか？
■都内の土地活用は売却よりも収入が見込める
35年のローンを完済したご夫婦が老後に備えて土地を売却されたり、相続で受けた土地を相続税捻出のために売却したりと現在の日本は土地の売却が大前提になっています。
たとえば、東京の土地を5,000万円で売ったとすると、税金など引かれて3,800万円くらいしか現金として残りません。しかし、その土地を活用すれば30年後には1億円以上を稼ぐことができるんです。
東京の土地というのは1億円の土地建物に対して7,000万円から8,000万円の土地割合があります。
土地活用は大地主が行うものと思っていないでしょうか？ 無担保の土地を10坪、20坪持っていれば地主と言えます。都内に多くの地主がいるのは、その土地の持っているポテンシャルをわかっているからです。売却するよりも活用した方がいいと代々わかっているからなんです。
土地を持っていない人が東京都下で土地付き新築アパートを買うと利回りは4～5％ですが、ローンのない土地をすでにお持ちの方が土地活用した場合の利回りは20～25％で回ります。
お持ちの土地を運用すれば、4年か5年で投資額を回収でき、そこから先は借金もなく毎月安定した収入を得ることができます。
せっかく35年かけローンを払い終えた土地を持っているのに、すぐに売却してしまうのはデメリットしかないと言えるでしょう。
■土地活用の提案できる不動産業社
売却よりも遥かに魅力的な土地活用ですが、なぜ普及していないのでしょうか？
それは、街の不動産会社や大手の不動産仲介業者が自社で建設会社や設計士を持っておらず、土地を活用する提案力が弱いからです。そういう会社は、活用できる魅力的な土地が思っていても、それを活用させるノウハウや方法がなく、目先の手数料を得る提案をしてしまうのです。
不動産を扱う会社の中には、仲介会社だけでなく開発会社や建設会社をグループで持っている会社があり、その土地の活用方法を提案できるノウハウを持っている会社があります。
土地を売りたいと思った場合、まずはその土地がどんな価値があるかを知るべきであり、その土地の活用方法を提案してくれるような会社を探す必要があるんです。
土地活用や不動産投資にも、もちろんリスクがあります。それは入居者が入らないことです。しかし、そのリスクは、その土地の持っている価値を見誤らない限りリスクを十分軽減させることができるのです。
地方にアパートを建てたり、駅から遠いところに商業ビルを建ててもリスクは増えるだけです。その土地の価値を見誤らない提案ができる不動産を選ぶべきなのです。
ノーと言える不動産業者は、あまりいないかもしれません。
不動産のプロの目から見て、自分たちならどうするのがいいのか？ そんな提案をしてくれる不動産会社に出会うことができたら、土地を売却する前に提案を受けてみるべきではないでしょうか？
生命保険は今すぐ解約して不動産投資するべき3つの理由
不動産投資は、利回りや相続税対策が目的なだけではなく、生命保険の代わりにもなり得ます。 今回は、不動産投資を始める前に知っておきたい、生命保険としての不動産投資についてご説明いたします。
・不動産投資を生命保険の代わりにするには団体信用生命保険加入が必須
マンション、アパート共に融資を受ける際は、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入します。 団信に加入することで、不動産投資が生命保険としての価値を持ちます。
・・1.団信に加入していれば借り入れなしのマンションが残される
団信に加入している不動産オーナーが死去した場合、その不動産は遺族に残ります。この場合、オーナーにローンの残債があっても、遺族は、借り入れなしのマンションを手に入れられるのです。
例えば、4,000万円のアパートを購入したオーナーが、ローン残債1,000万円で亡くなったとします。この際の残債1,000万円は、保険会社が肩代わりし、遺族にはマンションだけが残されます。 団信は、オーナーが死亡または高度障害状態になった際に保険金でローンの残債を相殺。そのため、遺族には借り入れなしのマンションが残るという仕組みになっています。
・・2.団信に加入していれば生命保険料の節約も可能
不動産投資家の方の中には、一般的な生命保険に加入していない方もいらっしゃいます。それは団信に加入していれば、生命保険は不要とも言えるからです。団信と定期保険を比べた際、団信は払込期間が終了しても、不動産という資産が残る上に、保障を受けられます。
一方、一般的な定期タイプの死亡保険の場合、65歳以降は保障がなく、掛金も残りません。もちろん、終身タイプの保険を選べば、65歳以降も保障を受けられますが、その分、掛金は高くなり、負担が大きくなります。
このように、団信であれば終身タイプの生命保険となんら変わらない保障が受けられます。そのため、生命保険への支出を節約しても問題は生じません。
さらに団信であれば、保障に加えて不動産も残り、その後の家賃収入も得られます。捉えようによっては、生命保険よりも手厚い保障といえるかも知れません。
・・3.特約付きの団信も用意されている
初めて不動産投資をされる方の中には、「団信の保障は、死亡時あるいは高度障害状態になった時のみ適応されるのでは…？」と思っている方もいらっしゃることでしょう。
しかし、団信にはガン、急性心筋梗塞、脳卒中といった3大疾病にかかった場合でも、ローンが完済される特約付きのものがあるのです。
また金融機関によっては、3大疾病に加え、5疾患（糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病）を合わせた8大疾病にかかった場合でもローンが完済される団信を用意している所も。
・不動産投資は家族への「資産づくり」
オーナーに万が一のことがあっても、遺族は家賃収入が得られる上、アパートであれば土地も残る不動産投資。これは生命保険の代わりとなる「資産づくり」と言えますね。
「資産づくり」には団信への加入が必要不可欠です。死亡、高度障害状態時以外にも保険適用される団信もあるので、よく確認してから加入しましょう。
アパートVSワンルームはアパートが断然得！
マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。
今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。
・長い目で見ればアパートの方が投資向き
「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。
ですが、投資となると話は別。
長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。
・アパートは土地と建物で勝負できる
アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。 ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。 マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。
対してアパートは、土地も含めて自分のものです。
この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。
・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート
アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。
例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。
東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。 同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。
これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。
・アパートに投資した場合の3つの出口戦略
アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。
一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。
・・アパートの出口戦略1.建て替え
古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。 新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。 ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。
・・アパートの出口戦略2. リノベーション
老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。 工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。 ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。
・・アパートの出口戦略3.買い替え
自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。
・マンションに投資すると支出ばかりで損をする
ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが ＊借入金額：3,410万円 ＊月々返済：11万円 ＊期間：35年ローン だとします。
ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。 対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。 さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。 アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。
・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない
ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。 ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。
たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。
不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。
・不動産投資は目先に利益にとらわれない
不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。
