マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。

今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。

・長い目で見ればアパートの方が投資向き

「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。

ですが、投資となると話は別。

長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。

・アパートは土地と建物で勝負できる

アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。　　ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。　　　　マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。

対してアパートは、土地も含めて自分のものです。

この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。

・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート

アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。

例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。

東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。　　　　同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。

これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。

・アパートに投資した場合の3つの出口戦略

アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。

一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。

・・アパートの出口戦略1.建て替え

古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。　　　　　　　　　　新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。

・・アパートの出口戦略2. リノベーション

老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。　　　　　　　　工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。

・・アパートの出口戦略3.買い替え

自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。

・マンションに投資すると支出ばかりで損をする

ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが　　　　　　　　　　　＊借入金額：3,410万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊月々返済：11万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊期間：35年ローン　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　だとします。

ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。　対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。　　　　　　　　　　　　　　さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。　　　　　　　　　　　　アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。

・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない　

ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。　　　　　　　　　ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。

たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。

不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。

・不動産投資は目先に利益にとらわれない

不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。