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マイナス金利やインバウンドの影響により、熱を帯びている不動産投資市場。 今回は、不動産投資を代表するアパートとワンルームマンション、どちらに投資すべきなのかを比較します。 ・長い目で見ればアパートの方が投資向き 「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。 ですが、投資となると話は別。 長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。 ・アパートは土地と建物で勝負できる アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、土地も大きな価値を持つからです。　　ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。　　　　マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。 対してアパートは、土地も含めて自分のものです。 この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。 ・・未来も価値が持続するのは土地もついているアパート アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。 例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。 東京23区では、物件の価格に対して、70％が土地代、30％が建物代という割合になっています。そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。また、地方における土地と建物の割合は、土地30％、建物70％といった具合。　　　　同じ1億円のアパートのローンを返済したとしても、建物の価値はなくなり、資産として残るのは、3,000万円の土地だけです。 これを考えると、マンションよりアパート、さらにいえば、23区内のアパートこそ不動産投資に向いているといえます。 ・アパートに投資した場合の3つの出口戦略 アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。建物は、老朽化に比例して、空室の増加、修繕費の値上がりなどのデメリットが増えてきます。マンションの場合、敷地権として、土地を複数で共有しているため、自分の意志で建物を修繕することはできません。 一方、アパートはオーナーの意思で修繕や建て替えなど、主に3つの出口戦略が講じられます。 ・・アパートの出口戦略1.建て替え 古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。　　　　　　　　　　新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。 ・・アパートの出口戦略2. リノベーション 老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。　　　　　　　　工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。 ・・アパートの出口戦略3.買い替え 自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。 ・マンションに投資すると支出ばかりで損をする ワンルームマンションに投資することのデメリットから、逆説的にアパート投資がなぜいいのかを説明します。ワンルームマンションに投資するにあたりローンを組みます。これが　　　　　　　　　　　＊借入金額：3,410万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊月々返済：11万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊期間：35年ローン　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　だとします。 ワンルームマンションなので、当然家賃収入があります。これを10万とします。この場合、家賃収入だけでは、11万円という月々のローン返済には及ばず、自身で1万5千円を補填する必要があります。毎月補填していると、年で18万、ローン完済の頃には、600万近く余計に支出していることになります。「ワンルーム」なので当然家賃は1世帯からしか入りません。家賃収入も決まっているのです。　対して、アパートであれば、入居者数に応じた家賃収入が見込めます。　　　　　　　　　　　　　　さらに、上述のように時間が経つにつれ、建物の価値は下がっていきます。　　　　　　　　　　　　アパートであれば土地が残りますが、マンションでは土地は残りません。負の財産だけが残るのです。 ・・「マンションは生命保険代わりになる」という甘い言葉に騙されない　 ワンルームマンションでは、家賃収入だけでローン返済するのは難しいと解説しました。ここまで聞くと、ワンルームマンションへの投資を控えようと思われる方がほとんどでしょう。　　　　　　　　　ですが、そのような方たちに対して「マンションは生命保険代わりになる。保険代と思えば毎月の出費も痛くない」という甘い言葉が投げかけられることがあります。 たしかに不動産投資は生命保険の代わりになるといえます。ですが、それはアパートも同様。アパートであれば生命保険として価値に加えて、土地という大きな価値が残るのです。 不動産投資が生命保険の代わりというのは、マンションの専売特許ではないのです。 ・不動産投資は目先に利益にとらわれない 不動産投資は長い視点で捉えて、利益をあげていくことが肝心。ローンの返済が終わったら、残ったのは老朽化したマンションだけ、という状況にならないよう、アパートに投資し、着実に利益を生み出していくことが大切です。

2016年創業の不動産会社PRESIは、今、投資家の支持を集めています。近年の業績を見てもそれは明らかですが、何よりも投資家の利益を最大限に考え、優良物件を仕入れるという誠実な姿勢が大きな要因であると言えます。さらに今後は、不動産と建設を高次元で両立しているベンチャー企業であることを生かして、超高齢社会のニーズを捉え、富裕層へ向けの不動産仕入れ、販売に力を入れていきます。10年後、20年後の市場を想定してPRESIは常に準備をしているのです。 2016年創業の不動産会社PRESI。2018年3月期時点で40棟を超えるアパートの売買を行い、昨年末の内部収益率は18,000％もの数値を記録しました。今回はPRESIが投資家の支持を大きく集める理由をご紹介します。 ・PRESIは確かな目利きでお客様と向き合う 創業当初、PRESIの目的は、投資に失敗しないよう着実に資産を増やしていこうとする投資リテラシーの高い人々の信頼を獲得していくことでした。そのため、PRESIでは、購入後のリスクが少ない優良物件を、厳選して提供してきました。 そうした優良物件の仕入れを可能にしたのは、不断の営業活動です。PRESIは１日に50件ほど仲介会社を訪ね、実際に現地にも向かいます。これまでの経験の中で培った審美眼、積み上げてきた情報を基に物件を吟味し、買い上げた土地からさらに1％から2％まで絞り込んでいくのです。   ・開発から販売までを手がけるから良質な物件を顧客へ届けられる PRESIはベンチャー企業としては珍しく、開発から販売までを一手に引き受ける事ができる一貫体制が整っています。自社で、地元の工務店などにアプローチし、販売会社であるPRESI-Xが販売を行うことで、優良物件を仕入れていきます。 こうした体制だからこそ、不動産価格高騰の要因となる中間業者や販売会社を介入させることなく、物件を投資家のもとへ届けることができます。つまり、投資家が物件を購入した際に、中間マージンがないので、建物価格が落ちないということが言えます。 このように、投資家に対して利益を還元していこうという1つ1つの試みが実を結び、PRESIは顧客と誠実に向き合う会社であるという信頼を獲得しました。 ・市場の情報を吟味してユーザーに提案できる PRESIは販売を担当するPRESI-X、建設を担うPRESI建設とで分社化されており、創業当時からグループ体制で業務を行ってきました。つまり、不動産業務と建設業務を両立しているベンチャー企業なのです。ゼロから物を作ることができるという大手にも引けをとらない強みを持っています。 また、大手の不動産にはない独自の“目利き力”で、区分の物件を買うのが良いのか、ビルを建てるべきなのか、“目利き力”で市場の情報を吟味し、その人にあった提案をしています。 大手企業に匹敵する力を持ちながらもベンチャーであるPRESIだからこそ、顧客1人1人に対して最適なプランを提供することができます。 ベンチャーの強みと建設から販売までを引き受ける企業力によって、これからPRESIは富裕層の支持を集めていくこととなるでしょう。   ・PRESIが目指すのは人口減少に備えた事業継承や相続税対策問題 誠実な対応や卓越した目利きで顧客の信頼を勝ち取ったPRESIですが、これからは世の中のニーズに答えていくことに重点を置いていくとしています。 これまでも、日本国内の人口減少問題に着目し、都内の物件に注力してきましたが、今後は、超高齢社会を背景に、事業承継や相続税対策の問題に向けて舵をとっていきます。 これらの諸問題に対して、富裕層向けの不動産の仕入れ、販売という形で高所得者の資産運用をサポートしていこうというわけです。   以上、PRESIが投資家に選ばれる理由をご説明しました。投資家に対する誠実な態度を貫くことで、信頼を勝ち取ったという事がわかりました。そして、今後は富裕層向けの業務展開を本格化させるとのことでした。   現状は不動産の市場は安定しています。しかし、人口減少や高齢化が進むこの日本の状況を考えれば、今後の10年、20年は楽観視できません。そんな中で、PRESIは海外不動産なども視野に入れ、どんな投資家のニーズにも答えられるよう、日々成長を続けています。

資産形成のひとつとして、不動産投資が注目されています。しかし、大多数の人々は、不動産価格の低下や、賃料の減額に頭を悩ませています。不動産投資で成功を収めるためには、都心の物件を狙いましょう。低利回りであっても買い手が見つかりやすく、土地の価値が高いという性質があります。更に、それを担保に新しく不動産投資を行うことも可能という将来的なメリットもあります。 資産形成のひとつとして、現在注目されている不動産投資ですが、成功する人がいる一方で、不動産価格の下落や、賃料引き下げといったことで、頭を悩ませている人も大勢います。   不動産投資で成功を収めるためには、都心の物件を長期的な視点で運用していくことがポイントといえるでしょう。今回は、都心の物件に投資するメリットを、郊外の場合と比較しながら紹介していきます。 ・都心の物件は買い手がつきやすく土地の価値が高い 都心にある物件は、建物より土地の価値が高いということが特徴に挙げられます。 この理由は、日本国内の事情に目を向ければわかります。 現在、日本国内では人口減少が大きな問題になっています。つまり、日本全体における賃貸需要が減少していくことが考えられます。その傾向は、地方や郊外であるほど顕著になるでしょう。ごく少数の優良物件を除けば、将来的には空室リスクに悩まされる可能性が高いといえます。 郊外に関しては、一括借上げによって賃料収入が保証されるサブリース付き賃貸物件が増加しています。しかし、実際に借り手がつかず、賃料を引き下げなければならなくなり、トラブルに発展したという例も少なくありません。 対照的に、需要が見込める都内の優良物件であれば、低い利回りでもすぐに買い手が見つかります。また、地方の物件は7割が建物、3割が土地の価格となりますが、都内の物件はその逆です。土地を担保に建て替えることができます。 ・残った土地を担保に新たな投資もしやすい 土地の価値が高い都心の物件であれば、ローン返済後に残った土地を担保に、新たな投資をすることも可能です。これがどういうことか、以下で具体的な例を交えてご説明します。 例えば、郊外と都内それぞれに1億円の物件があるとします。 ローン返済後、建物の価値はともにゼロになります。ところが、既にご説明した物件価格の比率に沿っていえば、残る土地の価値は地方で3,000万円、都心の物件で7,000万円となります。地方の物件の場合、残った土地を担保に建て替えを行おうとすると、3,000万円分の建物しか建てることができません。 一方、都心の物件であれば、7,000万円分の土地が残るため、3,000万円分の建物を建て、残る4,000万円分を担保に新しく物件を購入することができるのです。 したがって、当初の利回りが低かったとしても、都心の物件の場合であれば、将来的に地方の物件よりも高い利回りを見込むことも可能ということになります。 このように考えてみると、不動産投資を長期的に考えたときには、やはり都心の物件に狙いを絞ったほうが、後々損をしないといえるのではないでしょうか。 ・都心の物件は長期的にみて価値が高い 不動産投資は将来の資産価値を見込んで行うことが重要です。そのため、長期的な視点で不動産投資をするのならば、土地の価値が占める割合の高い都心の物件がおすすめ。 都内の不動産であれば、ローン返済後に建物の価値が下がったとしても、土地を担保に新たな投資を行えます。 利回りに惑わされずに、都内の不動産に投資しましょう。

マイナス金利政策などを背景に、不動産投資を行う人が増えてきました。しかし成功する人は、それほど多くありません。不動産投資で失敗しないためのポイントは、高い利回りに惑わされない、将来的な資産価値を見据える、相場よりも安く購入する、の3つであると言えます。しかし、まだ市場に公開されていない情報を予め手に入れることができれば、さらに有利に不動産投資を進めることができます。   マイナス金利政策などを背景に、不動産に投資をしようと考える人は少なくない反面、投資に成功する人はさほど多くはありません。不動産投資で失敗しないためには、どんなことに気をつければ良いのでしょうか。今回は、そんな不動産投資で失敗しないためのポイントについてご紹介していきたいと思います。  ・甘い誘い文句があっても利回りの高さに飛びつかない まず、不動産投資をするうえで重要なのは、むやみに利回りの高い物件に飛びつかないことです。　　一般的に「利回り」は、不動産投資において収益率を表す指標の一つとして、重要視されています。　ですが、利回りが高いからと言って、それが優良な物件であるとは限りません。逆に考えれば、相場と比べて、利回りが高い物件は、甘い誘い文句がなければ買い手がつかない物件であるとも言えます。  ・多少利回りが低くても土地の将来性を見極める 利回り以上に不動産投資で大切なのは「その立地の将来性」に注目することです。 例えば、地方や郊外は人口減少の影響から、今後の賃貸ニーズが減少していくと考えられます。　　　この場合、利回りを高く設定しないと、不動産の買い手がつかなくなります。 対して多少利回りが低かったとしても、将来性がある土地であるならば、今後も賃貸ニーズが期待できるうえに、土地の価値が上がる可能性もあります。加えて、将来性のある物件を相場よりも安く買うことができれば、不動産投資のリスクをさらに軽減できます。 目先の利回りを追いかけず、将来的な価値が見込める物件を、できるだけ安く入手するということが不動産投資で失敗しないポイントであると言えますね。  ・専門家をパートナーにして未公開情報を入手 不動産投資は利回りに注意することと物件の将来性に加え、市場に出回らない情報を手に入れることで、さらに有利に進められます。 インターネットを使えば不動産投資に関する情報は見ることができますが、その情報は自分以外の何千人という投資家が閲覧しているわけですから、知っても得する情報であるとは言えません。 しかし、まだ市場に出回らない情報を予め入手することができれば、他の投資家を差し置いて、割安な優良物件を購入することができます。こうした未公開の情報を得るには、不動産投資に精通した専門家をパートナーにするというのが1つの方法です。専門家がいれば、未公開情報だけでなく、あらゆる投資の相談に親身に対応してくれるでしょうから、心強いと思います。  ・3つのポイントを押さえて不動産投資成功に近づく 不動産投資でポイントとなるのは、 ＊利回りの高さに惑わされない ＊将来的な資産価値を考える ＊未公開情報を手に入れる の3つです。 3つに共通するのは、目先の情報にとらわれないということです。利回り、将来性は当然ですが、インターネットのなかに転がる目先の不動産情報だけに頼っていては、不動産投資で利益を生むのは難しくなります。 不動産投資で成功するためには、上で挙げた3つのポイントを押さえて不動産投資を行いましょう。

富裕層の相続対策に向けた不動産投資は今後さらに伸びていくと考えられます。相続対策の不動産投資を望む方には、資産を着実に次世代に引き継ぐために、「将来も価値を落とさず売れる物件」「維持している間も運用できるような物件」の提案が必要です。そこで、ゼロから優良な土地を探し、その土地の周辺環境、お客様の要望に合った建物を建てられるオーダーメードの不動産投資を提供できる企業に注目が集まっています。 不動産投資には目的別に3つのタイプがあります。なかでも、今後伸びていくと考えられているのが、相続、事業承継を目的とする相続対策タイプの不動産投資です。　　　　　　　　　　　　　　　　　相続対策タイプで必要となるのが、土地探しから建物、運用までをトータルで提案できるオーダーメード型不動産投資。 今回はこの不動産投資の3タイプとオーダーメード型不動産投資について解説します。 ・不動産投資の目的別3タイプ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産投資は、お客様の年収や資産に応じて目的が異なる傾向があります。この傾向は3つのタイプにわけられます。   【1.首都圏でアパートを運用する積極的資産形成タイプ】 主な顧客は年収800万円〜5000万円クラスの投資家。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首都圏の優良地にアパートを棟単位で運用するイメージです。 このタイプは、不動産リテラシーの高い方が顧客である傾向にあります。情報力があり、不動産業者を調べ、投資セミナーに出席し、不動産オーナー会などに情報を持ち寄って評価し合ったりします。 ・・・今後は規模縮小の可能性 金融庁が投資用不動産向け融資を引き締める傾向にあります。これによってアパート経営などの投資はなくならないまでも、規模は小さいままになると思われます。   【2.資産を引き継ぐことに重きを置く相続対策タイプ】 資産1億円〜10億円クラスの投資家が主な顧客となります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　個々の相続に有利な不動産投資を希望される方が多い傾向にあります。 富裕層が、相続対策・事業承継に向けた不動産投資を行うのがこのタイプ。その目的は、不動産投資により相続税の課税対象を圧縮することにあります。そのため、利回りにはそれほどこだわりません。着実に資産を引き継ぐことを重視します。 ・・・今後は価値が落ちない物件が必要とされる 相続対策を行う人が3億円の物件を買ったとして、何十年後かに次の世代がその物件を売って1億円だとしたら望ましい結果とはいえません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このタイプには「将来も価値を落とさず売れる物件」「維持している間も運用できるような物件」の提案が必要とされるでしょう。   【3.ワンルームマンション投資が主となる生活防衛タイプ】 年収400万円前後の投資家が主な顧客。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所得に応じて、ワンルームマンション投資を選択します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産リテラシーは積極的資産形成タイプや相続対策タイプよりは低くなります。 ・・・今後は生活に配慮した提案が必要 今後は、顧客の生活に配慮しつつも、良質なワンルームマンションへの投資を提案していく傾向になるでしょう。   オーダーメード型不動産投資なら土地探しから建物、運用までを提案 上記の3タイプの中で今後伸びていくと予想される相続対策タイプ。　　　　　　　　　　　　　　　この目的は、着実に資産を引き継ぐことであり、そのためには将来も価値を落とさずに売れる物件を維持しなければなりません。 そこで必要となるのが、ゼロから優良な土地を探し、その土地の周辺環境、お客様の要望に合った建物を建てられる、オーダーメードの不動産投資です。   オーダーメード不動産投資であれば、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊条件に合う土地を複数提案　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊そこに建物を何棟建てるのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊その建物が住宅かオフィスか寮か保育園か　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊テナントに喜ばれるのはどういう構造や形状の建物か　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　という細かい条件まで設定できます。 1947〜49年に生まれた団塊世代がシニア世代に突入した現在。相続対策としての不動産投資を望む人も増えています。不動産を資産として相続するのであれば、長く良好な状態が保てるのが理想。オーダーメード不動産投資であれば、細かい要望まで反映させられ、よりよい不動産投資が望めます。

アパート投資で成功する人は必ず２つのポイントをおさえています。１つは賃貸ニーズに合わせた物件選びで土地の所有権獲得をめざすこと、もう１つは獲得した土地を担保に投資してさらに価値を生み出すことです。また、不動産投資をより成功に近づけるのは、深い部分まで把握できる情報網を掴むこと、人口が増え続ける土地を選ぶこと、流動性の高い資産となる土地も大切です。 アパート投資の成功とは、目先の儲けに縛られるのではなく、将来にわたったライフプランを支える価値のある物件を所有することにあります。こうしたアパート投資を成功させる２つのポイントと、アパート投資するのに適した地域を紹介します。 ・アパート投資成功のポイントは土地の所有権獲得と土地の活用 アパート投資を成功に導くには、 ＊最終的に価値が残る土地の所有権を獲得する ＊さらにその土地を担保に超高利回りの物件を生み出していくことを意識しましょう。 このためには下記の2つのポイントが重要となります。 ・・1．賃貸ニーズに合わせた物件選びで土地の所有権獲得を目指す アパートはマンションより少ない資本で土地を手に入れられます。加えて、最終的には何年経っても価値が残る土地の所有権を獲得できるというが、アパートのメリットです。ですが、土地のみで収益を上げるのは困難です。そのため、アパートの家賃収入でキャッシュフローを回す必要があります。 家賃収入を途切れさせないためには、土地の賃貸ニーズに合わせてアパートの空室リスクを避けましょう。 例えば、住居としての賃貸ニーズが高いのは大田区、品川区、世田谷区ですが、すでに一戸建てや分譲マンションが多い地域であるため、ファミリータイプの賃貸ではなく、単身者向けの投資用アパートが向いていると考えられます。 このようにニーズにあわせたアパートに投資することで、ローン完済後、最終的に価値が残る土地所有権が獲得できます。 ・・2．獲得した土地を担保に投資してさらに価値を生み出す 不動産の価値は、「建物」と「土地」にわかれます。この価値の割合は地方と都内で異なります。 地方エリアでは不動産の価値は7割が建物になりますが、東京エリアでは逆になんと7割が土地の価値にあたります。つまりローン完済後に3割の土地が残るのか、7割の土地が残るのかということです。 7割の価値の土地が残る東京では、さらにこの土地を担保にしてアパートを立てれば、超高利回りの物件が新たに生み出せます。これこそアパート投資で成功する行動といえるでしょう。 ・優れた物件を探すなら深部まで届く優れた情報網を掴む 長期的なスパンで人生を支える不動産を探すのなら、優れた情報網を掴むことが大切。インターネットや不動産業者の店頭に並んでいる情報だけでは、優良物件が探せません。優れた物件の情報は、一般まで下りてこないのです。 深部にある情報に触れるには ＊数多くの経験で培った目利き ＊長年かけて構築した業界内での信用 という条件を満たしている必要があります。 そして、このどちらもを満たしているのが、不動産業者なのです。 つまり、優れた物件を探すうえでは、プロの力添えが必要不可欠といえます。 ・アパート投資するなら人口が増え続ける都内が有利 アパート投資は ＊1．将来も人口が増え続ける街 ＊2．流動性の高い資産となる土地がある地域 という条件を満たす土地を選ぶべきです。 このどちらも満たすのが都内です。 まず、人口増加。東京都は、千代田区、中央区、港区の3区は、2040年まで人口が増え続けていくと予想しています。 次に土地の流動性。土地の流動性が高いということは、投資商品として売買されやすいということです。つまり、今後も人口が増えると予想されている東京は、不動産投資市場が活発になっているということです。 アパートに投資をするなら、都内のニーズにあわせた物件を選ぶことが肝心。もちろん、それを一人で行うことは、至難の業。優良物件を知るために、不動産のプロに相談するのも手です。

民泊で、通常の賃料の、２００％～３００％を得ることが可能といわれているエアビーアンドビーなどの物件は、はたして実際に存在するのでしょうか？ スターバックスの一店舗売上、世界最高の売上げを誇る激戦区の渋谷で、エアビーアンドビーのホストを６期連続五つ星のスーパーホストをしている、Ｋさんに聞きました。 実際に、２、３倍の賃料というのはとれるようです。 民泊をやるぐらいなら、簡易宿泊所物件で、 民泊をやるぐらいなら、簡易宿泊所物件で、とおっしゃるのは、港区にある不動産会社Presiの石井社長です。